Krise Die Freude ist weg: Bauen in Thüringen zu Inflationszeiten

Explodierende Baukosten und Zinsen plus wegfallende Fördermittel: Menschen, die derzeit eigenen Wohnraum bauen wollen, erleben eine harte Zeit. Durch den Krieg in der Ukraine hat sich die Situation für Bauunternehmen in Thüringen, aber auch für Bauende verschlechtert. Wir erzählen die Geschichte einer jungen Familie und eines Gemeinschaftswohnprojektes.

Eine Baustelle am Stadtrand von oben
Immer weiter sind die Baukosten gestiegen - durch den Ukraine-Krieg ist die Situation noch krasser geworden. Bildrechte: dpa

Familienhaus vor dem Scheitern

Marie hat einen Mann, zwei Kinder im Kindergartenalter und einen Hund. Sie arbeitet wie ihr Mann im öffentlichen Dienst und verdient ein gutes, wenn auch nicht überdurchschnittliches Gehalt - Mittelschicht würde Marie selbst sagen. "Mein Traum war immer, eine Dorfidylle nahe der Stadt zu finden, mit einem kleinen Garten. Es hätte kein Haus sein müssen, aber etwas, das uns gehört." Fast wäre es zu diesem Traum nicht gekommen - den Weg dorthin beschreibt Marie als "Hölle".

Es gibt gerade viele Menschen, die bauen wollen, es sich wegen der gestiegenen Preise für Baukosten und Zinsen aber fast nicht mehr leisten können oder gar überlegen, den Prozess abzubrechen. Darüber reden möchte fast niemand. Auch Marie will weitgehend anonym bleiben und heißt eigentlich anders.

Eine offene Baugrube.
Auf dieser Fläche soll einmal Maries Haus stehen. Bildrechte: Privat

Hausbau als logische Konsequenz

Die Suche nach dem Eigenheim beginnt bei ihnen aus der Not heraus: Als sich abzeichnet, dass die junge Familie aus ihrer alten Wohnung in Erfurt ausziehen muss, finden sie Platz zur Miete in einem Haus. Doch das Haus soll bald versteigert werden, sie brauchen wieder eine Alternative: "Wir waren 2020 überall bei einem monatlichen Mietpreis, der eh schon der Wahnsinn war, so 1500 Euro Kaltmiete und wir haben uns gedacht: Das ist eigentlich auch die Rate für ein Haus."

Bei den hohen Mietpreisen hat es für uns nur Sinn gemacht, zu bauen.

Marie

Als sich die Gelegenheit ergibt, in Schmira am Rande Erfurts ein Grundstück zu erwerben, schlagen sie zu. 250.000 Euro für gut 500 Quadratmeter. "Damals, Anfang 2021, hatten wir viele Banken, die uns finanziert hätten", sagt Marie. Zu diesem Zeitpunkt hätten sie sich eine Zinsbindung für die nächsten 30 Jahre von ungefähr 1,2 Prozent sichern können, um die Schulden erträglich vor der Rente abbezahlen zu können. Sie finden eine Baufirma, die das Gebäude schnell plant und auf den Wunsch der Familie eingeht, möglichst ökologisch und generationengerecht zu bauen - für 350.000 Euro. Über den Hausbau und die Probleme des vergangenen Jahres berichtet die Familie auch auf ihrem Instagram-Profil.

Doch seitdem zieht sich alles hin: Unterschrieben ist zwar der Vertrag, doch den finalen Kaufpreis konnten sie immer noch nicht zahlen, da der Verkäufer noch mit der Erschließung des Geländes beschäftigt ist. "Letztes Jahr bin ich dann auch an Corona erkrankt und war fünf Monate arbeitsunfähig und somit auch kreditunfähig. In der Zeit haben wir das Projekt eh auf Eis gelegt", erzählt Marie. Das Warten beschert ihnen seitdem monatliche Verzugszinsen von 600 Euro.

Abstriche beim Bau

Marie erzählt, dass die Baufirma der Familie entgegengekommen sei, als sich abzeichnete, dass alles schon Ende 2021 wegen extrem gestiegener Baukosten um gut 20 Prozent teurer werden würde. Der Architekt geht darauf noch einmal ran, nimmt die ökologischen Baustoffe aus dem Plan, die hochwertige Dämmung, die kleinen Highlights wie einen barrierefreien Zugang zum Garten.

Es war einfach nur die Hölle und man will, dass es vorbei ist.

Marie

Zeitweise hätten sie mit dem Rücken zur Wand gestanden, sagt Marie. Nur mit den Abstrichen würden sie den Bau überhaupt noch realisieren können: "Unser Haus wird 18 Quadratmeter weniger Wohnfläche haben und es sind jetzt so 20.000 Euro mehr, als vorher für den Bau eigentlich geplant waren."

Die Unsicherheit darüber, ob sie sich vielleicht doch verkalkuliert haben, hat an der Familie gezehrt: "Es ist einfach nur die Hölle, die wir durchgemacht haben in den letzten Monaten. Ich habe so viel geweint und die Freude ist komplett weg. Man will, dass es einfach vorbei ist."

Eine Schotterfläche vor blauem Himmel.
Noch ist Maries Grundstück nicht vollständig erschlossen. Bildrechte: Privat

Zahlen: Aufgeben oder Dranbleiben?

Kräftig steigende Bauzinsen, die Unsicherheit wegen des Ukraine-Kriegs und teure Baustoffe oder Lieferengpässe - die Unsicherheit bei einer Entscheidung zum Bau nimmt zu:

Genaue Zahlen darüber, wie viele Bauherren wieder abspringen und den Plan aufgeben, gibt es zwar nicht. Das Thüringer Landesamt für Statistik verzeichnet bei den Genehmigungen für den Neubau von Wohngebäuden allerdings ein Minus von 18 Prozent für die Monate Januar bis April im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig gingen bei Thüringer Baufirmen von Januar bis März 2022 Aufträge von 62,6 Millionen Euro ein - ein Minus von 11 Prozent im Vergleich zum Vorjahr, wie es das Bundesamt für Statistik erfasst.

Besonders erhitzt ist die Lage dabei weiterhin in den größeren Städten in Thüringen. So stieg der Kaufwert pro Quadratmeter in den Landkreisen von gut 26 Euro in 2015 auf 30 Euro. In den kreisfreien Städten hingegen von 86 Euro auf satte 95 Euro allein im Jahr 2020.

Der Hauptgeschäftsführer des Bauindustrieverbands Hessen-Thüringen e.V. Dr. Burkhard Siebert bestätigt, dass derzeit tatsächlich immer wieder private Bauherren aufgäben. Bei jenen, die sich bereits ein Grundstück gesichert hätten wie Marie, würde dann aber oft einfach an der Ausstattung gespart. Private Investoren würden Bauprojekte dagegen häufig zurückstellen und auf eine Preisberuhigung warten. "Die von der Bundesregierung gewünschten 400.000 Wohnungen pro Jahr werden so nicht erreicht", sagte er MDR THÜRINGEN. Der Bauindustrieverband vertritt in Thüringen 110 Unternehmen unterschiedlicher Sparten.

Das Leiden der Industrie

Seit vielen Jahres habe es in Deutschland keine so dramatische Situation in der Baubranche mehr gegeben wie derzeit, sagt der Geschäftsführer des Bauindustrieverbands Hessen-Thüringen Dr. Burkhard Siebert. Die Verdopplung bei den Stahlpreisen und Lieferengpässe als Beispiele, oder Altverträge von vor dem Ukraine-Krieg, hinterließen die Thüringer Bauunternehmen in einer gefährlichen Klemme zwischen Rohstoffproduzenten auf der einen und Bauherren auf der anderen Seite.

Das Bundesbauministerium hat am 22. Juni einen Erlass verlängert, damit die Baufirmen steigende Kosten für Stoffe wie Stahl, Zement oder Bitumen im Rahmen der Stoffpreisgleitklausel gegenüber der öffentlichen Hand geltend machen können. Der Bauindustrieverband Hessen-Thüringen plädiere deshalb auch an alle Thüringer Behörden, dieser Regelung zu folgen, erklärte Geschäftsführer Siebert.

Die Baustelle des Neuen Bauhaus-Museums in Weimar im Laufe der Zeit
Gestiegene Baukosten, Zinsanstiege und eine wegfallende Förderung machen Maries Familie zu Schaffen. (Symbolbild) Bildrechte: MDR/Gerhard Roleder

Hauptgründe für die Mehrbelastung

Am Ende landete Marie mit ihrer Familie nun bei einer Baufinanzierung mit 2,5 Prozent Zinsen - wenn sie den Vertrag im Juni erst abgeschlossen hätte, läge er bereits bei gut 3,4 Prozent. "Wenn man sich anschaut, was ein Zinsanstieg von 0,1 Prozent bei so einer Hausfinanzierung bedeutet und das nur nach oben geht, dann holt einen das schnell auf den Boden der Tatsachen zurück", schildert Marie die Zinsmehrbelastung von insgesamt rund 100.000 Euro.

Die Zinsanstiege holen einen dann schon auf den Boden der Tatsachen zurück.

Marie

Und natürlich, die gestiegenen Baukosten und damit einhergehenden Einsparungen im Bau machten auch zu schaffen, doch die Zinsen seien am schlimmsten gewesen, sagt sie.

Erschwerend hinzugekommen sei für die Familie, dass die sogenannte Förderung 40 Plus im Januar 2022 abgesetzt worden sei. Zwar hat die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) diese Förderung für energiesparende Häuser im Frühjahr neu aufgesetzt - allerdings werden nur noch ungefähr die Hälfte der Kosten übernommen und auch nur dann, wenn sich Fördernehmer an einen Kredit der KfW binden. "Auf diese Weise", beschreibt es Marie, "ist diese Förderung in keiner Sicht für Bauherren hilfreich" und habe der Familie eine Lücke von fast 40.000 Euro in den Plan gerissen.

Hausprojekt mit sozialem Anspruch vor dem Aus?

Seit einigen Jahren gibt es in der Thüringischen Landeshauptstadt einen Verein, der Wohnraum den Spekulationen am Wohnungsmarkt entziehen und ein sozialgerechtes Wohnprojekt umsetzen möchte: Der Verein Wohnopia hat sich 2020 vor dem Erfurter Stadtrat bei der Vergabe zweier Häuser in der Talstraße durchgesetzt und plant, die alte Gebäudesubstanz so umzubauen, dass zukünftig dort Familien, Singles und WGs in einem "solidarischen Mietmodell" gemeinschaftlich wohnen können.  

Zwei Frauen stehen mit Kindern vor einem Haus.
Sabine Blumenthal (r.) und Judith Pieske mit ihren Kindern. Bildrechte: MDR/ David Straub

"Jeder soll das zahlen", so erklärt es Sabine Blumenthal von Wohnopia, "was er oder sie eben kann. Im Rahmen einer Bieterrunde schauen wir dann, was rauskommt und wie wir die Miete damit decken können."

Wohnopia als Mietshäusersyndikat-Projekt

Der Wohnopia e.V. ist ein Mietshäusersyndikat-Projekt. Über das Mietshäusersyndikat sind in Deutschland aktuell 174 Hausprojekte organisiert. Das Syndikatsnetzwerk unterstützt sich gegenseitig bei der Organisation und Finanzierung der Projekte. Kauft eine Hausgemeinschaft ein Gebäude, läuft das über die Haus-GmbH, in der auch das Syndikat Stimmrechte hat. Das Modell zielt darauf ab, Wohnraum den Marktspekulationen für immer zu entziehen und gemeinschaftlich und solidarisch zu nutzen. Parallel dazu entstehen derzeit auch Ackersyndikatsprojekte.

Für den Hauskauf sammelt der Verein derzeit noch Privatkredite bei Interessierten und Bekannten, um dann für die Sanierung einen Bankkredit aufzunehmen. Wegen der Baukrise wäre das Vorhaben zuletzt jedoch fast gescheitert.

Wir haben uns dann gefragt, wer sich das noch leisten soll?

Judith Pieske

"Während es noch nicht einmal soziale Förderungen für Hausprojekte wie unseres in Thüringen gibt, hat uns zeitgleich die Baukostensteigerung natürlich auch getroffen", sagt Sabine Blumenthal. Drei Millionen Euro plane die Gruppe für die Sanierung ein, der Kauf der beiden Häuser sei mit 550.000 veranschlagt. Mitstreiterin Judith Pieske erklärt, dass in den vergangenen Jahren die Baukosten bis jetzt insgesamt um ungefähr 40 Prozent gestiegen seien. "Wir waren 2019 bei einem Quadratmeterpreis für die Miete von 7,40 Euro. Wir haben jetzt ganz schön zu knabbern, weil er bei 10 Euro liegt und wir uns fragen, wer sich das dann noch leisten soll?"

Ein Haus mit einem Plakat in der Innenstadt.
Das Wohnopia-Hausprojekt in der Erfurter Innenstadt. Bildrechte: MDR/ David Straub

Mitte Juni musste sich die Gruppe dann entscheiden, ob sie das Projekt aufgibt oder den Kauf- und Bauprozess weitergeht. "Wir haben natürlich den Vorteil, dass wir viel ehrenamtlich und auch viel Fläche gleichzeitig sanieren können, was die Kosten senkt", erklärt Sabine. Am Ende habe sich die Gruppe selbst bestärkt und wird den Baustandard teilweise senken, damit das Geld reicht.

Dauernde Verhandlung mit der Stadt

Jetzt warten sie vor allem noch auf eine Reaktion der Stadt Erfurt, um mit der Sanierung zu beginnen: Momentan liefen die Verhandlungen mit der Verwaltung über den Erbpachtvertrag, erklärt Sabine. Da es sich um ein soziales Wohnprojekt handelt, gewährte die Stadt ursprünglich nämlich einen günstigeren Erbpachtzins - sei dann aber über die gestiegenen Mietpreise in Folge der Baukrise verwundert gewesen.

Wohnopia hofft, dass das Signal der Stadt so schnell wie möglich kommt, damit die Preise nicht noch weiter steigen und sich die Zinsen erhöhen. Die Stadtverwaltung und konkret das Finanzdezernat wollten sich auf MDR THÜRINGEN-Anfrage mit Verweis auf laufende Vertragsverhandlungen aber nicht dazu äußern, wie lange das Projekt noch warten müsse, um im Wettlauf mit explodierenden Preisen und Zinsen zu sanieren zu beginnen.

MDR

Dieses Thema im Programm: MDR THÜRINGEN | Thüringen Journal | 24. Juni 2022 | 19:15 Uhr

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