Betriebskosten Mehrausgaben für Fernwärme, Handwerker und Regulierung: Wohnen wird teurer

Porträt Autor Dirk Reinhardt
Bildrechte: MDR/Dirk Reinhardt

Wohnen wird für viele Menschen in Mitteldeutschland in den kommenden Jahren teurer werden. Gründe sind unter anderem steigende Preise für Energie und Heizen, eine Verteuerung von Handwerkerleistungen sowie neue gesetzliche Regelungen. Diese treffen sowohl Mieter als auch Eigentümer von Wohnimmobilien.

  • Wohnungsverbände weisen auf drastisch gestiegene Fernwärme-Preise hin. Diese sind 2021 um 100 Prozent gestiegen, in manchen Regionen haben sie sich sogar vervierfacht.
  • Auch Reparaturen und Sanierungen kosten mehr Geld - so sind laut Helaba die Handwerkerpreise etwa für Heizung, Sanitär und Elektro um zehn bis zwölf Prozent gestiegen. Das dürfte sich auch auf die Mieten auswirken.
  • Die Auswirkungen der Grundsteuer-Reform auf die Mieten sind noch unklar. Wohnungsverbände befürchten jedoch, dass es auch hier zu Mehrbelastungen für Mieter kommen wird.

Fernwärmepreis verdoppelt

Vor allem mit Blick auf die schon im vergangenen Jahr gestiegenen Preise für Strom, Gas und Fernwärme weisen Verbände der Wohnungswirtschaft darauf hin, dass Mieter in diesem und im nächsten Jahr mit deutlich höheren Nebenkosten kalkulieren sollten. "80 Prozent der Wohnungen in Thüringen werden mit Fernwärme beheizt“, sagte Frank Emrich, Verbandsdirektor beim Verband der Thüringer Wohnungswirtschaft vtw. Bereits im vergangenen Jahr sei der durchschnittliche Preis für Fernwärme auf das Doppelte gestiegen, mit weiteren "Preisanpassungen" werde für das Jahr 2022 gerechnet. Für eine 60-Quadratmeter-Wohnung können sich nach gegenwärtigen Berechnungen die Mehrkosten für die Heizung auf bis zu 750 Euro pro Jahr summieren, so Emrich.

Ein Mann dreht in einer Wohnung am Thermostat einer Heizung.
Heizen wird teurer: Fernwärmepreis verdoppelt Bildrechte: dpa

vdw Sachsen fordert Heizkostenzuschuss für alle

Ähnliche Berechnungen legt auch der sächsische Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft vdw vor. Die Preise für Fernwärme hätten sich in einigen Fällen nicht nur verdoppelt, sondern sogar vervierfacht, sagt Sprecher Alexander Müller. Beide Verbände, die zusammen mehr als 200 vor allem kommunale Wohnungsunternehmen vertreten, halten den vor kurzem von der Bundesregierung beschlossenen einmaligen Heizkostenzuschuss von 135 Euro für wohngeldberechtigte Mieter zwar für ein wichtiges Signal. Er sei in der Höhe jedoch "völlig unzureichend", sagt vtw-Geschäftsführer Emrich in Thüringen. Der vdw in Sachsen schlägt einen solchen Zuschuss für alle Mieter vor - unabhängig von Wohngeldgrenzen. Das sei eine Gemeinschaftsaufgabe von Bund und Ländern, so der Verband. "Denn die steigenden Kosten treffen ja alle Haushalte", sagt vdw-Sprecher Müller.

"Preisrallye beim Gas"

Einer der Gründe für den Preisanstieg für Fernwärme sind die derzeit steigenden Preise für Gas. Die "aktuelle Preisrallye" habe verschiedene Ursachen, erklärt eine Sprecherin des Verbandes kommunaler Unternehmen VKU - dem Interessenverband der deutschen Stadtwerke - auf MDR-Anfrage. Dazu gehöre die weltweit und vor allem in Ostasien sehr hohe Nachfrage nach Gas. Zudem seien viele Gasspeicher wegen längerer Kälteperioden im vergangenen Winter leerer als sonst. Doch trotz der hohen Nachfrage haben Anbieter wie der russische Konzern Gazprom nicht unbedingt ein Interesse daran, mehr Gas als sonst zu verkaufen.

Gazprom
Einer der wichtigsten Gaslieferanten für Deutschland: der russische Konzern Gazprom Bildrechte: dpa

Die "extrem hohen Brennstoffkosten" vor allem beim Erdgas trieben auch die Strompreise nach oben, heißt es weiter vom VKU. Das trifft zumindest auf Gaskraftwerke zu, in denen durch die Verbrennung von Erdgas Strom erzeugt wird. Das führt laut VKU zu einer Art Dominoeffekt, bei dem auch die CO2-Zertifikate eine Rolle spielten. "Je höher der Gaspreis, desto mehr Kohle wird verstromt - und damit werden mehr CO2-Zertifikate gekauft. Mit der Nachfrage steigt der Preis der CO2-Zertifikate. Somit wird der Einsatz fossiler Brennstoffe zur Stromerzeugung zusätzlich teurer."

Also nicht nur Gas und Heizung, auch Strom wird teurer. Doch es gibt noch weitere Kostentreiber, sagen die Verbände der Wohnungswirtschaft. Dazu zählen beispielsweise Kosten für Reparaturen oder Sanierungen sowie vom Gesetzgeber vorgeschriebene Maßnahmen. Der vdw Sachsen rechnet damit, dass die sogenannten kalten Betriebskosten - also die Wohnnebenkosten ohne Heizung und Warmwasser - von derzeit durchschnittlich 1,31 Euro je Quadratmeter und Monat in denen nächsten fünf Jahren auf 1,50 Euro steigen werden. Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung wären das 220 Euro mehr pro Jahr, die Mieter ab 2026 dann zu zahlen hätten.

Regulierung als Preistreiber

Gesetzgeber in Deutschland und EU tragen nach Einschätzung der Verbände einiges zu dieser Verteuerung des Wohnens bei. Als Beispiel nennte Frank Emrich in Thüringen eine neue Verordnung der EU-Kommission, wonach Mieter über ihren aktuellen Verbrauch bei Heizung und Energie durch den Vermieter informiert werden müssen. Die Information habe laut Heizkostenverordnung jedoch per traditionellem Postbrief zu erfolgen, wenn der Mieter keine E-Mail-Adresse hat. Die Kosten dafür muss der Mieter tragen. "Und er kann diese Information nicht abwählen", so Emrich. Bis zu 100 Euro jährlich werde das pro Haushalt kosten. Emrich findet drastische Worte über den Sinn dieser Regelung: "Das Gesetz ist Schrott. Das ist eine Zwangsbeglückung mit Informationen, die den Mietern nicht wirklich weiterhelfen."

Das Gesetz ist Schrott.

vtw-Verbandsdirektor Frank Emrich zur neuen Vorschrift zur Mieterinformation über Energieverbrauch

Handwerkerpreise um zehn bis zwölf Prozent gestiegen

Auch Reparaturen und Sanierungen in Wohnungen sind teurer geworden und werden es noch weiterhin. Denn viele Bau- und Handwerksfirmen haben bei ihren Preisen in den vergangenen Jahren ordentlich draufgesattelt. Laut einem aktuellen Immobilienmarkt-Bericht der hessisch-thüringischen Landesbank Helaba sind beispielsweise die Handwerkerpreise in den Bereichen Heizung, Sanitär und Elektrik im Vergleich zu 2021 um zehn bis zwölf Prozent gestiegen. Die Gründe dafür sind vielfältig, wie die Sprecherin der Handwerkskammer Leipzig, Andrea Wolter, sagt. Sie nennt unter anderem gestiegene Preise für Material und Energie, aber auch einen Mangel an Fachkräften. Fehlendes Personal führe eben auch dazu, dass Firmen nicht alle Aufträge annehmen könnten, die angeboten würden.

Ein Mann gibt Fliesenkleber auf eine Kelle
Wohnungssanierung kostet 10.000 Euro mehr: Handwerksleistungen sind deutlich teurer geworden. Bildrechte: dpa

Wolter räumt ein, dass viele Betriebe der Branche derzeit in einer recht komfortablen Situation seien, in der sie sich die Aufträge aussuchen können. Aber: Viele würden lieber mehr Personal einstellen, um mehr Aufträge annehmen zu können. Wenn es denn verfügbar wäre.

Des einen Freud ist des anderen Leid, wie Frank Emrich vom vtw vorrechnet: Früher habe die komplette Sanierung einer Wohnung nach Auszug des Mieters die Wohnungsunternehmen des Verbandes im Durchschnitt 15.000 Euro gekostet. Seit 2021 "liegen wir hier mittlerweile bei 25.000 Euro". Und: Derzeit erlebten Mitgliedsunternehmen "in Größenordnungen", dass Handwerksfirmen bisher bestehende Rahmenverträge für Reparatur- und Sanierungsarbeiten kündigten und neue Angebote vorlegten, die um 20 bis 40 Prozent teurer seien. Zwar blieben solche zusätzlichen Kosten zunächst beim Vermieter hängen. Jedoch könne sich das langfristig auch auf die Höhe von Mieten auswirken.

Grundsteuer-Reform "aufkommensneutral"?

Welche Auswirkungen die derzeit laufende Grundsteuer-Reform für Mieter haben wird, ist derzeit noch schwer abzuschätzen. Im Jahr 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Praxis der Berechnung für verfassungswidrig erklärt. Hauptkritikpunkt: Die für jedes Grundstück zu Grunde liegenden Einheitswerte bzw. Grundsteuerwerte stammten aus den Jahren 1964 (Westdeutschland) bzw. 1935 (Ostdeutschland). Diese werden bei Wohngrundstücken aus Daten wie Grundstücksgröße, Bodenrichtwert oder Baujahr des Gebäudes errechnet. Sie berücksichtigen nur unzureichend aktuelle Veränderungen wie beispielsweise gestiegene oder gesunkene Bodenrichtwerte oder Abnutzungsgrade älterer Gebäude.

Diese individuellen Grundsteuerwerte werden dann mit gesetzlich festgelegten Steuermesszahlen sowie den von jeder Kommune für ihr Gebiet selbst festgesetzten Hebesätzen multipliziert. Ergebnis ist die für jedes Grundstück errechnete Grundsteuer.

Neue Bescheide kommen 2024

Ob für ein Grundstück künftig mehr oder weniger Grundsteuer zu zahlen ist, werden die Eigentümer erst im Jahr 2024 erfahren, wenn die neuen Bescheide verschickt werden. Sie müssen im laufenden Jahr 2022 die aktuellen Daten für ihre Grundstücke ans Finanzamt übermitteln. Ab 2025 geltenden dann die neuen Grundsteuersätze. Beim Sächsischen Städte- und Gemeindebund wie auch beim Städte- und Gemeindebund in Sachsen-Anhalt rechnet man damit, dass die Grundsteuer-Einnahmen der Kommunen weitgehend unverändert bleiben.

Haus auf Geldscheinen und Taschenrechner mit dem Schriftzug Grundsteuer
Die Grundsteuer wird für jedes Grundstück neu berechnet, erste Bescheide werden 2024 verschickt. Bildrechte: imago/Christian Ohde

Geschäftsführer Bernward Küper vom Städte- und Gemeindebund Sachsen-Anhalt spricht allerdings nur von einer "Momentaufnahme" bei der Aufkommensneutralität. Denn häufig würden Kommunen im Rahmen ihrer Haushaltskonsolidierung von den Aufsichtsbehörden aufgefordert, ihre Einnahmen zu erhöhen - beispielweise durch Anhebung der Hebesätze für die Grundsteuer.

Auch beim Thüringer Wohnungswirtschaftsverband vtw blickt man skeptisch auf das von Bund und Ländern verkündete Postulat der Aufkommensneutralität. "Wir glauben, dass es teurer wird", sagt Geschäftsführer Frank Emrich. Letztlich auch für Mieter, denn Vermieter dürfen die Grundsteuer auf ihre Mieter umlegen. Zwar mache die Grundsteuer derzeit mit 14 bis 15 Cent je Quadratmeter nur einen recht kleinen Teil der Nebenkosten auch. Aber auch 20 Euro Grundsteuer pro Jahr könnten für manchen Haushalt eine Belastung sein, meint er.

Betriebskosten-Vorauszahlung vorsorglich erhöhen

Vor allem mit Blick auf die höheren Kosten bei Heizung und Energie empfehlen die Wohnungswirtschaftsverbände sowohl Mietern als auch Vermietern, schon jetzt über mögliche Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlen zu reden. Damit dann spätestens im nächsten Jahr so manchem ein böses Erwachen in Form deftiger Nachzahlungen erspart bleibt.

MDR (dr)

Dieses Thema im Programm: MDR FERNSEHEN | Sachsen-Anhalt heute | 11. Februar 2022 | 19:00 Uhr

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